受到特殊时期的影响，北京2019年底及2020年一季度累计的写字楼租赁需求在二季度逐渐显现出来，整体市场吸纳量较一季度有明显上升；随着情况的逐渐减缓，北京零售市场各项目的客流量也逐渐恢复。

但从长远来看，受特殊时期影响的北京商业市场，也正在面临企业资源外溢、考量标准更高的新挑战。项目租金、办公环境、区位优势、价值体系、产业集聚等因素，都将成为品牌方及业主选择的重要条件。

而在此背景下，如何创新商办平台，整合行业资源，搭建全生态的产业链条，提供更具品质和体系化的商务办公环境，也成为诸多企业决策者需要解决的一项课题。

写字楼市场承压
特殊时期，北京地区的写字楼市场恢复速度较为缓慢。

第一太平戴维斯数据显示，二季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币358.5元和404.8元，分别环比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。

其中，丽泽金融商务区受目前高空置率的影响，租金环比降幅最大，高达13.3%，其次为燕莎和中央商务区，租金分别环比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金环比也都有所下降，范围区间在2%~4%之间。

来自戴德梁行的统计数据同样显示，第二季度，北京写字楼市场新增供应近20万平方米，平均租金降至每平方米每月360.5元；净吸纳量仅为5.7万平方米，较去年同期下降6.8%，为近10年来最低点；空置率则达到13.6%，同比上升4.9%，成为近10年来的最高点。

不过，报告指出，尽管特殊时期在一季度对写字楼市场产生抑制，但市场租赁需求仍然存在，部分租户也希望借助当前租金下行的趋势以相对较低的价格完成续租、新租或者搬迁成交。就目前来看，全国写字楼市场已经开始逐渐恢复正常的租赁活动，特殊时期所搁置的客户带看及签约活动也有了复苏的迹象。

事实上，随着二季度大多数企业实现复产复工后，写字楼业主们也纷纷将租赁策略重心从维持租金水平转向提升出租率，为了尽快提高入驻率和最大限度地减少自身损失，业主们为租户提供了优惠的租金之外，还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度。

有分析认为，受经济的下行压力、上升的空置率，以及尚未完全复苏的租赁需求影响，预计下半年市场租金水平仍将继续面临下行压力。未来两年，随着经济和租赁需求的回暖，写字楼市场将逐步进入复苏轨道。北京作为第三产业发达的城市，在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下，写字楼市场前景也将保持乐观。

此外，从长远来看，经历过特殊时期的北京商业市场，项目租金、业主经营水平、全渠道营销及创新能力、更加健康安全的购物环境、餐饮品牌的质量监控等，都将成为品牌方及业主考量的重要标准。

探寻破局之道
事实上，尽管特殊时期，企业经营活动受限，但如互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业仍然继续保持着上扬态势，而基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。

企业资源外溢，成为了城市核心区租金上涨以及土地稀缺导致的必然结果。

但在另一方面，2017年上半年，北京出台了针对商办市场的严厉调控后，2018年，北京市又发布了《新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》（京政办发【2018】35号），明确指出， 朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

在此背景下，未来东、西、北五环路和南四环路以内将不会再出现新的商务区，外溢意味着远离五环，远离中心商务区。调控也进一步改变了商办市场的生态环境，使得客户性质发生了实质的变化，“商办市场如何破局”成为整个行业共同面临的问题。

从需求端而言，“规模实力”“地标名片”“全业态服务”“商务服务”“资产集聚”等因素，也成为了考核新时代商办市场的新标准。

“运营是做好商办的首要关键，尤其在调控政策背景下，对于在售型商办项目更加考验运营实力。”北京保利商办项目负责人指出，商办平台应该着力于多元业态布局，全产品线全体系化商办类物业形态，满足入驻企业成长全周期进阶需求。

据了解，面对新的行业环境，保利地产曾于2015年推出了商办平台，通过对公司资源进行全方位整合，进而形成联动保障的“资产长城战略平台”，打造保利商办“商务头等舱，资产守护者”的品牌形象。

截至目前，北京保利商办平台已汇聚了望京保利国际广场、蓟门桥蓟门壹号、通州运河保利大都汇、昌平科学城保利未来大都汇、京西欢乐大都汇、丰台科技园总部基地保利佲悦大都汇等十大综合体，布局北京各大商圈核心。

保利商办平台还构建了环境、文化、体系、布局、资源集一身的“5V垂直生态共振价值”，形成以人为本的全生命周期活动空间，搭建有品位、有温度、有思想的商务发展环境，以综合开发、城市运营、物业投资、资本运作为体系推动产业升级，以不动产投资开发为主体、以综合服务与不动产金融为翼，共建企业全生态资源平台。

打造商办新样本
位处南四环的丰台科技园，作为南城商务氛围浓厚，发展布局成熟的片区，是科技产业、丽泽金融产业、航空产业三大产业集聚地和全国知名的总部聚集区，亦是企业资源外溢的重要承载地。

资料显示，丰台科技园总规划面积达1763.09公顷，集聚了轨道交通、军民融合、生物医药、工程服务等高新产业。东区三期总面积181公顷，是北京西南地区面积最大的一片高新技术产业用地之一，整体定位为高技术服务总部区。

保利佲悦大都汇即坐落于此。受益于成熟的商务配套，项目双环双高速、地铁、客运枢纽、酒店、购物中心等一应俱全。

据了解，其规划3栋纯商务写字楼，可提供5万平方米的企业总部空间，3栋建筑楼梯呈“品”字形排布，围合形成地块北侧近7000平方米的内部园林，囊括社群式绿化、艺术雕塑、互动式景观小品等，创造了更为舒适、自在的新型商务办公氛围。

项目整体全玻璃幕墙立面，三面采光，高位开窗，可提供开阔的观景视野。南北双拼设计，布局方正，3米净层高，空间无梁柱，提高空间使用率，可自由分割组合，满足不同企业主办公需求。一楼商务大堂，8.2米层高，连接园林，并设咖啡会客厅。

项目还集聚科技内核，搭载VRV空调系统加新风系统，关注建筑的低碳环保及“空气、水、营养、光、健身、舒适、精神”7大健康体系，为LEED金级+WELL国际双认证绿色建筑，为企业营造绿色环保、生态智慧的商务办公环境。

值得一提的是，因项目位于丰台科技园内，入驻企业还能享受园区税收减免、财政奖励、人才引进、贷款贴息等多项政策扶持。

来 源：中国经营报