“公司已迁址到济南汉峪金谷，敬请光临。”日前，经济导报记者收到了一家公司负责人宋波的短信。此前，宋波的公司办公地址在山大路附近。

这并不是个例。经济导报记者在调查中了解到，在济南CBD片区，大量的写字楼已经投用，不少企业纷纷将办公地点迁址到上述片区。

接受经济导报记者采访的业内人士指出，该片区吸引了一些知名的大型企业。这里的写字楼很可能会产生“虹吸效应”，吸引更多的产业流入，让老城或者其他地方的办公企业搬迁至此。

众多企业聚集
25日，当经济导报记者如约来到宋波所在公司的新办公地点时，他正在忙着整理办公室。“看看怎么样，是不是比以前‘高大上’了。”宋波笑着对经济导报记者说道。

“以前所在的写字楼设施老旧，供暖和制冷设施都不太好，大堂、停车场和周边环境较差，形象不太好。”对于为何搬迁，宋波解释说，“虽然搬迁费用有些高，但我觉得比较合适。”

在宋波看来，随着众多写字楼的交付使用，这里将成为高学历、高收入等大量白领的聚集地。“不管是在这里办公还是居住，都与高素质人群为邻。而且，与很多同行交流也方便。”

实际上，有这样想法的不仅是宋波一人。

“在济南，我最看好的就是汉峪片区。”做典当生意的李四强说,“由于工作的关系，我一直比较关注与金融相关的行业动态。”正因如此，李四强在2018年就搬迁到汉峪金谷片区。

李四强告诉经济导报记者，这里聚集了很多银行、大型企业，对他们来说，寻求合作的机会非常多。“搬过来后有些后悔，没有给公司未来的发展留足空间，现在想加倍买，可惜太抢手，这层楼左、右都有企业买下了。”

“对入驻的企业审核也很严，有一套自己的流程，并不是任何一家企业想入驻就能入驻的。”在互联网大厦，一家入驻企业的工作人员这样对经济导报记者说道。“只有真正的科技公司或者双创企业才可以，一些‘挂羊头卖狗肉’的公司是不可能入驻的。”

经济导报记者在调查中发现， 汉峪金谷定位为科技金融中心，重点引进金融、类金融机构和企业总部机构，金融机构包括兴业银行、招商银行、中国邮政储蓄银行、中泰证券、中华联合财产保险、济南市银行电子结算中心等；总部类企业包括山东广电、晨鸣集团、铁投集团、山东高速轨交集团、济南广电、电建一公司、拓能集团、光辉电子、山东省发展投资控股集团、山东省国投、诚信监理等。截至目前，汉峪金谷已签约金融、类金融企业总部机构30余家，意向在谈的金融机构及企业10余家。

投资者看好区域未来

“我们公司准备再购买几层写字楼，用于出租。”说这话的，是济南一家投资公司的副总经理张磊。

据经济导报记者了解，他们已经在奥体片区、汉峪金谷以及CBD周边购买了多层写字楼，而且全部出租出去，租金非常可观。“买一栋写字楼不可能，但买几层还是可以的。”

“我们认为，在济南东部地区，写字楼市场还是不错的。尤其是CBD片区和汉峪金谷片区的写字楼，虽然售价比较高，但租金和出租率都不错。”张磊说道。

在张磊看来，济南正从“生产型”向“服务型”城市转变，CBD片区将承载重要商务功能。“金融、服务、科技新媒体对于甲级写字楼需求较大，CBD周边写字楼已初步实现了专业集聚、投资集聚、资源集聚，日渐成为高端服务业的‘高地’。”张磊说道。

张磊告诉经济导报记者，目前CBD周边部分已经建成的写字楼，所剩房源均寥寥无几。部分写字楼租金的价格尽管突破了4元/平/天，但还是一路看涨，“租金高的同时，入住率也比较不错。”

这就更加让张磊看好汉峪金谷片区的投资机会。在张磊看来，汉峪金谷将重点打造“文化+金融”特色的城市金融发展格局，汉峪金谷将成为济南市乃至黄河中下游地区首屈一指的大规模金融中心，也是国内重要的金融商务中心之一。

“而完整的商业配套，并从人群需求出发，在办公、居住、商业、酒店、文化体育、公共服务六大功能板块下形成多层次配比。”张磊说，“交通同城的带动下，产业同城、办公同城成为一种常态。”

在谈及写字楼投资时，济南科迪纳商贸有限公司负责人李志锋则非常懊悔。“2017年，我曾接到汉峪金谷一家写字楼的促销电话，当时有机会买一整层，因为感觉风险太大，所以就没买。前不久去该写字楼办事时发现，那里的租金没想到这么高，而且一间难求，早知道会这样，当时真该买下来。”李志锋说道。

虹吸效应明显
“虽然济南写字楼总体供应量比较大，市场竞争可能会很激烈，但是东部的写字楼吸引了一些知名的大型企业。这里的写字楼很可能会产生‘虹吸效应’，吸引更多的产业流入，让老城或者其他地方的办公企业搬迁至此。”张磊表示。

在济南亚信房地产咨询有限公司总经理李龙看来，不少写字楼都采用“定制”模式，有的写字楼利用文化和互联网概念，有的写字楼打造金融中心和创业孵化器等。大部分甲级写字楼，“整层或者整栋销售”已经成为一条定律，针对大客户的定向开发是普遍现象，某些高端写字楼群成为世界500强企业的“俱乐部”，而散户的购买大多起“填空”的作用。“有资金实力的大企业考虑将资金变成资产，购买写字楼是实现资产保值的重要途径，位置绝佳、配置较高的写字楼更受青睐。”

在李龙看来，这和区域板块有一定关系。“分商圈来看，市中心板块受益于其良好的配套条件，会吸引一些大公司入驻，去化率还不错。”

据经济导报了解，前不久李龙曾经分别考察过东部和西部各一个写字楼。“东部的写字楼基本上满员。而且有很多都是大公司入驻。”李龙说道，“而西部的一个写字楼，有7层整层都是闲置的，其他楼层每层18个房间，基本是三到四个房间没有使用，空置最多的一层只入驻了一家企业，仅使用了5个房间。”

李龙告诉经济导报记者，济南是中国北部沿海经济大省的中心城市，济南产业规划以“优势产业升级，新兴产业兴起”为导向，即“6+4”产业模式，优势金融、商务服务、商贸服务、文化、旅游、科技信息服务业这6类产业升级，助力总部经济、互联网、平台经济、生活性服务这4类新兴服务业的兴起，在未来将“推动互联网创新融合，向楼宇经济强市迈进”。

“当片区的发展规模达到一定量级，便会吸引人才、资本、信息等高度聚集，‘虹吸效应’就显现出来，彰显了空间价值。”李龙分析说。

来 源：经济导报