今年是深圳经济特区成立40周年，也是党中央决定建设中国特色社会主义先行示范区一周年之际。

新华社北京10月11日电，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），涉及土地制度、金融、教育领域等共27条，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

“审批权下放使土地效能最大化”
方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，土地审批权下放并不是一个新政策，今年年中国家就发布文件将基本农田以外的农民地转建设用地审批权下放到各省，探索二三产业混合用地出让、弹性年限等对深圳都是利好的。对于地方来讲，它知道土地要素该怎么配置才能效益最大化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，类似规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大权限。此类做法实际上对于一些城市建设用地紧缺的城市是有启发意义的，能够减少土地征收征用的时限，促进相关土地市场的改革，最终增加土地供给规模和提高效率。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，这一方案授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

“多形式丰富土地供应”
在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高质量可持续发展的重要因素。

来自深圳市规划和自然资源局的调查显示，经初步梳理，截至2017年底，深圳市已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地共564宗，总用地面积为11.94平方公里。

为提高国土空间集约高效利用率，方案指出，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

许小乐认为，大量小产权房、厂房宿舍等不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应，这一历史问题在现行的制度框架下长期得不到解决。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，有助于盘活存量工业用地，按照产业结构转换的实际需求，使土地空间得到更加高效利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。

李宇嘉认为，对于深圳来讲，盘活存量用地需求更迫切。随着40年的发展，深圳已由工业用地为主转向现代服务业、高科技高端制造和生活用地为主，用地的空间结构是必须调整的。

“通过此类用地市场的改革，有助于加快土地盘活，丰富土地供应，减少各类纠纷。”严跃进称，存量用地改革和增量用地改革一起，能够真正丰富深圳的土地供应，有助于先行示范区的真正改革。

来 源：每日经济新闻