近年来，随着城市发展的分化，楼市也在分化。根据国家统计局发布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计，第一财经记者分析发现，近五年来，二手房涨幅最多的五个城市分别是深圳、合肥、无锡、广州和杭州，主要集中在长三角和珠三角的一二线城市。其中深圳涨幅在全国高居榜首。涨幅最低的城市分别是牡丹江、锦州、湛江、岳阳和常德。其中牡丹江的房价更是低于5年前。

国家统计局每个月发布的房价数据，是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。这其中，由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响，相比之下，二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。

深圳涨幅第一
这其中，有7个城市比2015年同期涨幅超过了50%，分别是深圳、合肥、无锡、广州、杭州、北京和南京。其中，深圳以83.6%高居榜首，并且比第二名的合肥高出了17个百分点。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从个别的热门区域板块来看，上涨的幅度更为明显。一方面是由于深圳近几年人口大量流入加之宅地供地有限，导致供求关系明显失衡引发房价上涨；另一方面则是深圳市场近两年的投机性需求明显增多，带动热度非理性上升，对于房价上行也起到推波助澜作用。

供应方面，数据显示，近四年，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求，常住人口住房自有率仅为24%。根据中国统计年鉴2020年的数据，2019年深圳商品住宅成交面积是638.42万平方米，仅为广州的一半多一点，不到长沙的三分之一，约为成都的四分之一。

资金大量流入也使得深圳楼市面临相当大压力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经分析，从2015年开始，深圳的贷款增速就很高。除了银行以外，深圳有各种小贷公司、私募机构、房屋管家公司等机构都在给深圳的楼市提供“炮弹”，使得房地产的融资特别方便。

近期，“众筹打新”“代持炒房”等戏码接连在深圳楼市出现，演绎着楼市投机的造富与冒险。李宇嘉撰文分析，因新房限价，人为创设“套利效应”，在各路资金加持下，楼市上涨预期更强。

11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示，深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。对媒体反映的“代持炒房”等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

长三角、大湾区热度高
深圳之后，二线城市合肥的涨幅位居第二，达到了66.5%。2016年，合肥房价上涨较快，曾经与厦门、苏州、南京并列为“二线四小龙”。目前合肥房价水平在中西部仅次于武汉和成都这两座大区中心城市、特大城市，位列中西部第三。

近年来合肥经济发展较快。数据显示，2009年，合肥GDP仅位列全国第49名左右。但到2019年，已经位居全国第21名，十年间上升了28名。

专家分析，这些年合肥的整体发展思路比较清晰，一方面做好原有产业的集聚提升，另一方面是大力发展集成电路、人工智能等新兴产业，很好地抓住了产业分工与升级的路径，特别是在长三角一体化过程中，抓住了很多机遇。

合肥之后，另外一个长三角城市无锡位列第三。此外，来自长三角的特大城市杭州和南京近五年涨幅也都名列前茅。

总体上看，长三角和珠三角的几个中心城市涨幅靠前，涨幅前五名均来自这两大区域。前十名中，这两个区域占了7个，如果再加上苏州、东莞等没有纳入到70个大中城市样本的城市，这两大城市群的数量会更加突出。

张波分析，楼市热度较高的区域来主要集中东部和南部，这两个区域正是长三角和大湾区所在地。核心原因在于，强经济省份和区域多分布在东部和南部，尤其是长三角、大湾区、长江中游区域，这些区域聚集了多个一线城市和核心二线城市。由于良好的经济发展加上人口优势，长三角和大湾区房价的支撑力也普遍表现得更强一些。

尤其是，近年来，我国经济进入到转型升级新阶段，高新技术产业、新兴产业更为发达的城市，往往聚集更多的年轻人，他们的购买力、购房动力也更旺盛。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，近年来，楼市区域之间的分化十分明显。这种分化的背后，还是与经济基本面紧密相关。长三角、珠三角等发达地区近年来高新产业、新兴产业发展十分突出，人口流入较快，整体经济活力高。

这个东北小城跌回五年前
在榜尾端，近五年涨幅最小的几个城市都是三四线城市。其中，后五名分别是牡丹江、锦州、湛江、岳阳和常德。尤其是牡丹江，近五年下跌了0.8%，是70个大中城市中唯一一个房价低于五年前的城市。

牡丹江是当前东北收缩型城市的一个典型案例。黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。

由于产业发展较弱，人口外流，又加上新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下，对塌陷区进行了连片改造，建的房子特别多，因此难以新增刚性需求。

而即使在一个区域内，不同城市的房价变化差别也很大。比如在第一经济大省广东，珠三角的深圳、广州涨幅居前，但粤西北的湛江、韶关处于后几位。在闽南地区，厦门的涨幅要大幅高于福建经济第一大市泉州。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对第一财经记者分析，泉州这十年房价涨幅不大。同样时间点在厦门买一套房和在泉州买一套房，厦门的升值效应要强很多。这种赚钱效应会促使更多泉州人选择到厦门买房。

来 源：第一财经