1.能源消耗在写字楼物业管理中占有非常重要的地位，其费用支出占物业管理成本的30%-40%左右(不包括代收费用)。在这些能耗中，中央空调系统可以占到办公建筑能耗的40%-65%。此外，电梯用电是建筑能耗的第二大能源来源，公共区域照明也是其中的一大能源来源。

一般而言，已建成的办公建筑节能可分为两类：一类是投入一定的资金对原有系统设备进行改造，修正原有设备不合理的配比和错误，或者采用一些先进的产品和技术对办公建筑进行改造，以达到节能的目的；另一类是通过科学的管理方法，无需投入资金即可实现节能，我们称之为管理节能。

2.节约能源(进水温度调节)
一般而言，冷冻水的温度每上升1℃(或者说，热泵热水的温度每降低1℃)，能量消耗就减少3%。长久以来，人们把制冷工况7℃-12℃(凝结温度由环境决定)，热泵工况40℃-45℃(蒸发温度由环境决定)作为中央空调系统的标准工况，80%以上的中央空调系统用户在整个运行过程中严格“遵守”这一标准工况，无端地消耗了大量能量。

当前，中央空调调节室内温度的传统方法是按标准工况运行，冷冻水温度为7℃(热泵冷凝水为45℃)，当不需要大量冷却(热)量时，电磁阀自动关闭，既室内温度由流量调节来控制，我们称之为“量调节”；同时通过控制中央空调冷冻水(热泵冷凝水)出水温度来调节室内温度，这种调节方式称为“质调节”。质量调整法的优点是可以减少单位冷量(热量)的消耗。

常规中央空调系统的“量调节”是一种极不经济的调节方式，其运行过程中会消耗大量电能，应提倡对中央空调进行“质调节”，尤其是在转型期，由于终端设备的相对换热余量较大，应提高冷冻水的出水温度(或降低热泵运行条件下的凝结温度)，以达到节能的目的，而不必牺牲用户的舒适度。

把室内温度提高2℃-3℃(或在冬季降低2℃-3℃)，然后通过提高冷冻水出水温度(或降低热泵工作条件下凝结温度)的措施，就可以提高制冷机的效率，同时为了使室内温度达到规定的要求而减少提供冷量(热)。更为重要的是：对中央空调系统进行“定量调节”，使其在控制室中更易于操作。

实际上，中央空调系统实现了经济工况运行，不仅每升(或降低)1℃，降低了能耗约3%，而且使制冷机的制冷(热)量增加；同时也减少了制冷机和辅助泵的开度，使节能效果更加显著。例如，3台制冷机以80%的负荷运行在7℃的出水温度下，而同2台制冷机以100%的负荷运行在10℃的出水温度下，后者提供的冷量只减少了9%(而不是17%)，但是降低的能耗大约为25%。

3.节约能源(时间)
通常办公楼的空调开机时间是从早上七点到下午六点。此时间可以根据实际操作经验来调整。例如，办公大楼9点上班，那么一般人在8点半到9点之间会是主要的人流时间，如果是开空调到大楼内温度合适的时间需要1小时，那么在7点半开空调就更合适了。
春季和秋季是比较适宜的气温季节。可根据天气变化适时调整进水量、出水温度，必要时关闭空调，开启新风系统，或缩短空调开启时间。
对星期六日和节假日进行管理。可以根据各办公室在办公时间加班情况，制定详细的节能管理办法。这和办公室的实际情况有关，这里就不多说了。

4.检修对节能的作用。
管理节能是中央空调运行良好的关键。系统的维护和保养是保证空调系统正常运行的最有力保证。因此我们建议空调需要由专业的技术人员和公司对它进行维护保养，并严格按照厂家提供的运行要求进行管理。

针对不同的设备及其附属装置，提出了预防性检查的建议，以便及早发现故障，找到原因，进行维修。主要包括：操作人员一班一检，维保人员每月一次巡视，维保人员每年一次检修。设备维修分为：大修，中修，小修。以下是维修的周期：大修→小修→中修→小修→小修→小修→中修→小修→大修。每个大修周期基本包括六次大修和两次中修。保养期参考：57年大修，2年中修，1年月修，每月定期检查。

上述几种节电方式并非独立存在，建议各写字楼根据实际情况，结合自身情况，在实际操作中严格执行。从而达到节约能源的目的。

5.升降机运行管理方式。

办公场所的电梯一般有以下几种管理方式：
首先是群控管理，即将多台电梯集中控制，在楼层分配过程中采用智能化模式，当电梯有外招时，可以根据每个电梯的现状进行分析处理，然后指示最合适的一台电梯(一般选择最近、且不满载)响应，这样才能实现电梯厅的多台电梯的多功能。普通电梯制造商提供的这类程序可根据运行情况进行参数修正。提出在运行管理中应多观察，并根据运行能耗结果对电梯的参数进行修正，如：电梯群控台数、载重微调、电梯无外置式停机坪等。

当客流很少时，有一个空置的轿厢处于“闲置状态”，其余的轿厢则处于“待命状态”，为了缩短各层站的等待时间，所有分布在整个服务区内的最近一站的轿厢都会自动关机，不需要运行的轿厢也会自动关机，避免空载运行。

上下班时，几乎没有下客，客流基本上都在上行，可以转往“上客模式”，各区的电梯都全力运送上客，乘客走出轿厢后，立刻反向运行。
工作时间，则可转入“下客模式”。

中午，上下客流相当大，可转乘「午餐式服务」，持续监控区内客流，随时将轿子派往客流较大的地区，以缓解客流高峰。

其次是分散控制，即电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的招数。普通消防升降机都采用这种模式。这种模式还有以下几种运行模式：电梯在没有呼唤的情况下停在其所在的楼层；电梯在没有呼唤的情况下停在中层；电梯在没有呼唤的情况下停在底层。这三种模式能耗差别很小，后者实际运行中比前者略有节能。

6.升降机维修及日常管理。
提出由专业电梯公司负责电梯的维修与保养，物业服务公司负责电梯的日常巡查与监督检查。做好电梯的日常维护保养，对井道相关机械部件进行防锈、保轨、润滑等措施。由于涉及更多的管理技术细节，这里不再赘述。

7.升降机节能相关照明。
用于井道照明，由于只在用时开启，能耗较小。节约能源不明显。只有做好相应的管理制度，才不会出现长明灯。

升降机的轿厢照明是小区或写字楼节能的重点。目前通行的做法是电梯公司提供的做法：在电梯停稳几分钟后，电梯灯光熄灭，一旦有外来招手就会自动打开。从以往经验来看，建议电梯轿厢照明采用LED照明系统，一年可节约20%左右的能耗；对轿厢照明的照度进行适当控制也可起到节能作用。

8.公共区域照明系统节能
由于系统的特殊性，节能措施可以从以下几个方面来实施：

9.节约能源的新技术新材料
比如使用更节能的灯具，智能时间控制器等。但是，在使用新技术新材料时，必须考虑改造和维修费用。例如如今地下室里使用的节能灯T5和T8,T8比T5更节能，但T8寿命还不够长，而且成本比T5高。选择哪一个，需要通过成本核算来了解。

10.系统管理节能。
把节约能源和降低能耗的思想纳入管理实践。加大巡查力度，发现不合格的灯立即关掉。在夏季时，根据季节变化，如夏季时开灯延迟，白天关灯提前；调整地下车库照明照度及灯具数量，一般保证车道照明，减少车位照明等。

11.节能技改。
节能技术的改进涉及到许多方面，如将地面照明改为声音控制或人体感应，或者对地下停车场的照明进行改进。

12.节约能源
加强节能降耗宣传，让节能降耗思想深入到写字楼的每一个人，不仅包括物业管理人员，也包括写字楼的办公室工作人员，让每个人养成走灯灭，楼层不高，时不我待，走楼梯等习惯。