写字楼当前市场上主要的三种估价方法：比较法、成本法、收益法。

一、写字楼估值比较法
比较法，通俗地解释是将标的资产与其它相似资产进行比较，以同类资产的成交价格作对比，再根据标的资产的定价进行调整。

这种做法背后的逻辑是，成熟而精明的投资者不会愿意付出比其它同类资产更高的交易成本去买进标的资产。简而言之，你要买一套A房，周围一套房子BCD卖1元，你不会愿意花1元多买A。

根据这一逻辑，要了解资产价值，首先要找出适合的“相似资产”。选取适当的“类同资产”的重要指标有：1。地域是否接近，越接近越好2.建筑物的物理特性是否相似，越是接近愈好，如建筑风格.质量.年数.面积.功能等3.成交时间临近，愈近愈好，住宅类通常选择6-18个月内，非住房类通常选择2-3年内完成交易。

找出“类似资产”后，第二步就要对其价格进行调整，因为相似并不代表完全一样，要将“类似”通过参照调整系数的调整变为预计“同”。

有许多可供参考的内容，如区位条件.交通条件.建筑风格.质量.年数.面积.功能等，根据不同资产类型选择不同的参照物调整内容，再结合参考调整系数，再乘以参考参考的同类资产价格，得到多个对标项目下的不同估值，最后通过加权平均计算出标的项目的价值。
这个运算过程就是加减乘除法的最简单方法。而困难在于找出合适的“相似项目”，并精确地评估参考调整系数。

比较方法适用于那些可以轻易找到适合“相似资产”的项目，如果周围没有参照物(通常是选择4-6个“相似资产”)，则不能应用公式来计算。所以此法比较适用于住宅.写字楼，商铺等，交易较频繁的资产。

二、写字楼估值成本法：
顾名思义，成本法就是项目的估算投入成本即估价。

其中的逻辑是，成熟而精明的投资者不会愿意付出比重置该资产的代价更高的价格去购买相关资产。简而言之，就是在目前的市场条件下，重做这个项目需要花费多少钱，你需要花费多少。

根据这一逻辑，要了解一项资产的价值，最重要的就是估计重新制定该项目的成本，这一成本也要考虑到折旧因素，因为建筑物根据功能.建筑外观等老化造成有形损耗.功能性折旧和经济折旧。

所以，项目的估价=替换成本-折旧。替换成本包括恢复费用/更新费用和土地费用。
除了减法外，整个计算过程也很简单。然而，困难在于准确评估重置成本和合理计算折旧。可根据直接成本(建筑材料.人工.承包商等)加上间接成本(管理费用.财务利息.顾问等)来计算重置成本。贬值可用年数法进行计算：评估资产的有形损耗=资产的重量价值×[使用年限/(使用年限+尚能使用年限)]和其他折旧计算方法。

对没有可参考项目的资产评估采用成本法。对于独特和独特的资产，如会议中心.博物馆，一般使用。另外，通常采用成本法对房地产市场泡沫进行预警，并将其他估值方法与成本法进行比较。

三、写字楼估值收益法：
收入法，通俗地解释是通过折现项目的预期收益来确定资产的价值。

在此背景下，笔者先前多次强调过这一逻辑，即：“您目前购买的资产，实际上意味着您购买该资产的未来收益。”简而言之，你买了这份资产之后可以赚多少钱，正是该资产的价值。

根据这一逻辑，要了解一个资产的估价，首先要估计的是该项目将来能获得多少收益。对项目未来收益进行预测的方法有三种：1.直接资本化法(DirectCapitalization)2.收入倍增法(GrossIncomeMultiplier)3.现金流量折现(DiscountedCashFlow)

按照收益法的逻辑，资产的价值取决于投资者将来可以从资产中得到多少收益。下列直接资本化法和收益乘数法的两种估值公式均采用比值法来衡量收益，均属于简单粗暴的估价方法，在实践中往往会被用于初步的价值判断和前期报价。