5月30日，上交所官网披露，“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”获上交所受理，拟发行金额为84.21亿元，发行人为北京凯晨置业有限公司，承销商/管理人为中国国际金融股份有限公司。据观点地产新媒体获悉，该项目由中国金茂旗下的金茂资本负责操作，底层资产正是中国金茂位于北京复兴门内大街28号的项目—北京凯晨世贸中心。
2018年9月，正佳集团以广州正佳广场为标的物发行了总规模为73亿元的CMBS产品，是2018年全市场最大规模CMBS。若此次金茂凯晨中心CMBS成功发行，或将成为年内国内单个商办物业中融资规模最大的一个。
值得注意的是，2016年8月，该项目曾发行过一期CMBS—“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”，规模为40.01亿元人民币，票面利率3.3%，当时标的资产的评估价值已高达129亿元。随着项目首期融资到期，现又启动新一期CMBS，融资规模更为此前的两倍。
一、凯晨世贸中心—北京最贵写字楼
资料显示，凯晨世贸中心位于北京长安街的金融街区域，总建筑面积约19.4万平方米，项目于2004年开始动工，2006年竣工并正式投入使用，投资约30亿元。凯晨世贸中心集合了西长安街、金融街和西单三大商圈的优势，地理位置得天独厚，被誉为长安街顶级写字楼的收官王座。
凯晨世贸中心由三个内部独立楼体组成，总高度约57米。拥有北京高端写字楼最大的空中花园，全国首屈一指的双中空大堂及总面积达5万平方米的世界最大的智能生态双层呼吸式玻璃幕墙，2.8米的室内净高使凯晨世贸中心成为北京标准净高最高的顶级写字楼之一，也是北京高端写字楼市场唯一在建筑首层设置了“环楼水景”的项目。2012年12月22日，凯晨世贸中心正式通过美国绿色建筑协会LEED-EB金级认证，成为中国大陆第一家获此殊荣的楼宇，也是亚洲唯一一家在LEED-EB金级认证之后，2013年再次进行铂金认证的项目。
世邦魏理仕的一份报告指出，2018年，北京金融街的租用成本达到2160美元/平方米/年，而凯晨世贸中心也曾被誉为北京最贵的写字楼之一，仅排在香港中环及伦敦西区之后。入驻的企业就包括中化集团、中国进出口银行、中国农业银行、渤海银行、中信银行、路透社等。
二、高和招商-金茂凯晨CMBS案例回顾
（一）基本信息
产品名称
高和招商-金茂凯晨资产支持计划
计划设立人
方正富邦创融资产管理有限公司
交易结构
专项计划通过信托计划购买底层资产
基础资产
方正东亚·北京凯晨置业贷款单一资金信托
产品设计
产品按照99.98%和0.02%的比例分为优先级和次级
产品期限
3年，到期前完成续发，未完成续发则触发强制还本
资产估值
120亿
发行规模
金凯优先
金凯次
40亿
0.01亿
发行利率
3.30%
-
评级
AAA
无
（二）交易结构
（三）增信措施
1、优先/次级分层
2、信托计划的增信
① 资产抵押担保：凯晨置业以凯晨世贸中心的房屋所有权及土地使用权为信托贷款项下全部债权提供抵押担保。
② 租金监管：凯晨置业按照约定方式将全部质押财产现金流收入按期划入至监管账户。
③ 上海金茂级中国金茂担保：由担保人金茂中国、上海金茂对实际融资人履行贷款还本付息义务提供无条件不可撤销的连带责任担保。