本文目录一览：
- 1、写字楼里面都是什么公司?
- 2、2019年深圳GDP数据造假多报了，居然还把汕尾市部分GDP计入深圳市内?
- 3、深圳第三季大宗物业成交额同比上涨约80%，导致上涨的原因是什么？
- 4、与住宅销售相比较写字楼销控的难点在于
- 5、广州东塔租金年收入
写字楼里面都是什么公司?
写字楼租赁是由专业运营公司、房地产中介向单位或个人提供的一种写字楼求租或放租信息的顾问服务。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，其作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”酒店式写字楼什么是酒店式写字楼?所谓酒店式写字楼通俗地说就是把酒店“嫁”给了写字楼。它是以商务办公为主，既有写字楼的办公商务特点，又吸收了星级酒店的服务功能与管理模式，共享整个综合体项目的各项商务休闲配套。酒店式写字楼的产生需要集办公、休息、酒店、会所商务等多功能于一体作为后盾，具有自用和投资两种意义。它在面积上小于专业写字楼，在硬件设施上不低于酒店，在服务上比写字楼和酒店更胜一筹;有人性化贴心的服务，例如送餐，清洁、保安、收发资讯、加油卡办理服务、活动空间等。它与目前市场上的公寓居家办公有所区别：公寓是以居住为住，办公为辅，另外因为公寓大多是独栋的设计，没有具备星级酒店的配套和服务。 “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式。一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。（2）地理位置标准：A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。（3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。（4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。（5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。甲级写字楼 对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。甲级写字楼是行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。发展情况当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。截止到2006年第三季度末，中国写字楼市场最高成交价格排在前列的城市有：上海、厦门、杭州、深圳、青岛、昆明等，其中2006年第三季度中国写字楼市场中，杭州以绝对的优势排在第一的位置，杭州写字楼2006年7月最高成交价格为23196元/平方米，2006年8月为35979元/平方米，2006年9月为47833元/平方米，这说明2006年中国写字楼市场由一线城市逐渐发展到商业发达的沿海二线城市，写字楼市场的重心也在发生转移，二线城市的写字楼市场在不久的将来将会得到良好的发展。“住宅禁商”的出台，冲击了写字楼市场，中小型企业重返写字楼市场，在短时间内出现了众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，但这类写字楼仅仅满足了短期的需求，对配套、服务、商务氛围等并没有太大考虑，并且商务成本也较低，因此，档次低、形象差的现象屡见不鲜。2006年，“商务公寓”抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。 与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。市场需求据统计，2013年—2015年佛山商业写字楼供应总计约为200万平方米，加上此前100多万平方米的存量，未来三年佛山写字楼供应量总计约为320万平方米。佛山市优质写字楼售价从2008年至2011年呈上升水平，仅在2012年略有小幅下降；毛利率整体呈下降趋势，在2012年有小幅反弹；租金则一直呈上升水平，至2013年第一季度，佛山市优质写字楼租金平均为52元/平方米/月，售价约为14500元/平方米，毛利率约为4.3%。商业写字楼的大量增加，一定程度也会提高写字楼的空置率。不过他表示，目前佛山的写字楼空置率为18%，比广州（楼盘）的24%和深圳（楼盘）的25%都要略低，随着大量写字楼进驻市场，市场的租金会出现一定的调整；另一方面，不少传统制造业企业也会进行产业升级从而扩大了写字楼的需求量。而在商业零售业方面，调查显示，2012年佛山零售物业整体库存约为202.7平方米。而自2008年后，佛山优质零售物业的供应平稳增长，未来三年新增供应量将大幅增加，2013年—2015年供应总计约为200万平方米。从未来的商圈分布看，祖庙和东方广场将逐渐融合，岭南天地近30万平方米的商业供应量，将极大改变老城区商业现状，成为佛山最具特色文化休闲氛围的商业中心。而另一方面，南海的万达广场、万科广场等优质品牌购物中心也进一步充实了佛山的零售物业市场。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。术语和定义本标准采用以下术语和定义：2.1 写字楼为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。2.2 顾客接受物业管理服务的组织或个人。示例：物业产权人、使用人及其他相关方。基本要求3.1 物业管理企业的资质要求从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。3.2 物业管理承接验收3.3 管理机构与人力资源配置要求3.5 管理服务要求3.6 档案管理3.7 财务管理3.8 顾客满意度3.9 专项特约服务写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。3.10 节能管理写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。3.11 突发性公共事件处理写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。顾客服务4.1 接待服务——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。4.2 邮件、报刊杂志收发服务4.3 装修管理服务4.4 投诉处理4.5 专项特约服务受理对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务5.1 房屋共用部位维护管理5.2 装修管理5.3 共用设施设备日常运行、维护服务秩序维护与安全服务6.1 门卫6.2 巡逻6.3 安全监控6.4交通和车辆停放管理6.5 安全管理环境保洁服务7.1 环卫设施应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。7.2 清洁、保洁责任制清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。7.3 各区域清洁要求：区域卫生标准外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。垃圾中转房中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。外墙目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。平台、屋顶无垃圾堆积。8.1 环境消杀管理消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。8.2 垃圾清运对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。8.3 保洁工作中的应急处理写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。绿化服务9.1 室内绿化9.2 室外绿化专项特约服务——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。
2019年深圳GDP数据造假多报了，居然还把汕尾市部分GDP计入深圳市内?
半年深圳GDP是12133.92亿元，前三季度是18689.13亿元，所以2019第三季度是后者减前者，结果为6555.21亿元。
再用同样的方法算出深圳去年第三季度的GDP总量，2018年上半年深圳GDP为11009.38亿元，前三季度为17530.69亿元，因此2018年第三季度是6521.31亿元。
用今年第三季度的数据比上去年同期数据就可以得到名义增速，6555.21/ 6521.31 = 1.00519，即名义增速只有0.52%，这是很可怕的，毕竟通胀率也有大约3%，如果考虑物价变化，第三季度深圳经济很有可能已经进入了负增长状态。
如果不是统计数据在第三季度主动挤水分（如前几年东北的情况一样），那么这样的失速可以说是很严重了。
考虑到人民币过去一年对美元有显著贬值，若以当期汇率计算，去年深圳第三季度GDP总量为950.6亿美元，今年第三季度仅917亿美元，同比下降了3.5%，比香港还弱（降2.9%）。
二、外向型经济受冲击
深圳经济在今年突然失速，贸易摩擦是一个可能性很大的原因，因为深圳经济的外向型程度非常高，依赖外贸。根据海关数据，深圳在2018年实现进出口总值29983.74亿元，连续二十六年位列中国大陆各城市第一。
在深圳的外贸中，出口又明显强于进口，深圳2018年出口总额高达16270.19亿元，而贸易摩擦对出口的影响大于进口，这就使得更加依赖出口的深圳受到比其他城市更大的影响。新增关税也使得深圳当地的制造业企业又多了一个出走的理由：越南和印度可以避开美国的额外关税。
外向型经济的深圳在外部环境好的时候比中国其他地区会更具活力，但在环境不利时也会受到更大的冲击。
三、深圳没有那么强、广州没有那么弱
近几年“深圳超越广州”、“广州掉队一线”的声音非常大，但实际情况并非如此。今年前三季度，广州GDP比去年同期增加了1161亿元，增量大于深圳的1158亿元，深圳经济在反超广州后，领先优势被广州缩小了。
广州经济的外向型程度也很高，之所以能够比深圳更加稳定，在于广州有着非常不错的消费市场，2018年广州社会消费品零售总额达到9256.2亿元，比深圳的6168.8亿多出50%，实际上，深圳的消费规模不仅低于北上广，甚至还不如重庆、武汉和成都。
我们也可以从写字楼行情考察经济状况，根据第一太平戴维斯的数据，深圳的甲级写字楼在2019年上半年的空置率接近20%，而广州不到5%，香港的空置率最低，只有3%。深圳写字楼市场的寒冬，主要是由互联网金融的退潮以及新增商办供给太多导致的。
大湾区各城市甲级写字楼存量及空置率
广州的优势还在于广阔的腹地和相对较低的生活生产成本，白云、花都、从化、增城、萝岗、番禺这些区加起来比深圳要大得多，但房租却不贵。广州和深圳之间的合作空间大于竞争空间，未来大湾区的发展也将是一体化的，一荣俱荣，这个情况实际上正在发生：2019年第三季度不仅香港和深圳经济不好看，广州经济的名义增速也不好看。
四、制造业是深圳的基本盘
深圳算得上是这几年来一线城市中的网红城市，从2015年率先启动暴涨的房价，到粤港澳大湾区的核心城市之一，甚至有人表示香港和广州未来都会是“临深城市”，就连知名经济学者张五常也高喊：深圳将成为整个地球的经济中心。
张五常语出惊人
深圳真的有这么厉害吗？当然没有。
深圳高大上的金融和IT产业一直被视为这座城市竞争力的代表，但遗憾的是，这两个看似是支柱的行业基础并不稳固，金融行业在互联网金融接连爆雷的背景下使得当地写字楼租金大跌，IT行业在互联网寒冬下的免疫力也相当有限。目前，制造业仍然是深圳经济的基本盘，贡献了深圳最多的就业。
根据《深圳统计年鉴2018》提供的数据，在2017年末，深圳共有943.29万人就业，其中信息传输、软件和信息技术服务业的从业者为41.62万人，金融业11.48万人，两者之和为53.1万人，占深圳市总就业比重只有5.6%、
那么制造业是多少呢？377.49万，占深圳市总就业比例超过40%。 换句话说，那些不起眼的厂工厂妹们才是深圳就业的主流人群。
《深圳统计年鉴2018》第62页
占据深圳超四成就业量的制造业职工收入大概是多少呢？下面是一张深圳常见的招工广告牌，我们可以大概了解一下他们的收入情况，底薪大约只有2000多元，大都包吃包住，在底薪的基础上加上绩效奖、全勤奖、夜班补助、周末加班等，月收入上5000算非常不错的水平。
深圳普通制造业工人的收入水平
这与深圳市人力资源和社会保障局发布的《2018年深圳市人力资源市场工资指导价位》提供的信息相符合，该文件的第6页，写明了2018年深圳居民月薪的中位数是5069元/月。由于40%的制造业就业占比已经接近全市半数就业人口，那么5000出头的中位数数据是可信的。
深圳地铁二号线被称为“富人线”，因为它经过福田中心区、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口等豪宅区，很多人对深圳的印象只有富人线周边的辉煌，但没有考察城中村的面貌和关外工厂的变化，富人线周边的摩天大楼和豪宅代表的只是深圳的很小一部分，城中村和厂房才是深圳的基础，真实的深圳，是两个世界的融合。我们更应该对张五常说，在深圳成为“地球的经济中心”之前，还是让所有在深圳工作的人都过得更好一些吧。
深圳南山区不仅有起薪2000多的工厂，也有创下27万/平米单价的豪宅（恒裕滨城二期）
目前深圳的制造业仍然强大，深圳在2018年的工业增加值保持在全国第一的位置，但近年来出现了一些不好的苗头，越来越高的房价将制造业甚至是高新产业挤出了深圳。
以华为为例，华为自2018年起，将大量员工从位于深圳龙岗的总部搬迁至东莞松山湖，因为东莞拥有更大更低成本的土地以及更好的工作环境，如今华为已有上万员工在松山湖工作，其中包括3000多名研发人员，另一方面，华为还以底价从政府部门获得了东莞3万套员工住房，保障了员工安居乐业。
华为松山湖欧洲小镇
华为的实力已经够强了吧，连华为在高成本面前都不得不低头，我们就能推测其他公司的压力有多大了。
松山湖园区2018年经济数据显示，2017年至2018年，松山湖园区GDP从380亿元增长至630亿元，如此惊人的数据背后，是东莞摘了深圳的桃。这不是因为东莞本领大，而是深圳拱手相让，深圳的高房价高成本成了东莞崛起的最大动力。
五、经济失速的另一面：房价还在创新高
说到深圳，房价便是一个绕不开的话题。论炒房精神，深圳自称第二，没有别的城市敢说自己是第一，深圳的居民杠杆率也远超其他三个一线城市。
一线城市房价自2017年3月以来有了显著分化，北京和上海在2017年3月见顶之后不断调整，目前整体房价已经比当时低了15%甚至更多，两地现在的楼市仍然非常冷淡，调整没有结束的迹象。
广州由于涨得比较晚，因此到2018年中时房价才见顶下跌，目前也比高点下跌了约10%。
而深圳的房价非常强势，在2015-2016年短期翻倍后，整体房价仍在创出新高，甚至有一些片区相比2017年初整体上涨了50%以上。
2017年以来，深圳房价走势显著强于上海房价（数据来源为中原研究中心）
近年来由于深圳户籍政策宽松，大量内地投机者纷纷通过落户跑到深圳炒房。
目前，深圳接受普高大专以上直接入户，只需去一次户政中心现场办理，其余网上秒批，整个流程下来大约半个月就能入户深圳，本科以上还有1.5万到3万的补贴。没有学历的人可以靠积分入户，积分又可以通过社保年限或指定的技术证书搞定。深圳的入户手续非常简单便捷，可以说是全国独一无二的。原本出于好意的抢人政策，被炒房者利用了起来，或许，抢人的目的本来就是希望多一些人去买房？
我们常说香港的高房价导致香港产业空心化，实际上，深圳房价上涨对于产业的危害会比香港严重得多。毕竟香港是全球数一数二的自由港、国际化程度远超深圳、金融开放程度极高、拥有可以与纽交所并驾齐驱的港交所、也拥有独立关税区地位，今天香港在金融服务、国际贸易、航运等方面的强大程度是真的可以不要制造业的，在产业空心化议题上，香港空得起，深圳空不起。
和香港比起来，深圳仍然是一个“屌丝城市”，深圳的中位数收入只有香港的三分之一，深圳有超过40%的就业来自于制造业，而高房价正在挤压制造业的空间。
六、深圳需要学习过去的自己
蛇口的开山炮被誉为中国改革开放的第一声春雷，1979年初的蛇口，还是一片荒芜的海边滩涂，但仅仅4个月时间，这里就完成了蛇口开放的一期基础工程的勘探设计工作。
深圳最初的定位并不高，一开始是出口特区，后来正式成为经济特区。深圳的开放吸引了大量外商投资，内地劳动力也纷纷赴深圳创业打工，深圳常住人口从1979年的31万增长到1990年的167万。那时的深圳没有高大上的定位，到深圳投资创业的开荒者也没有寄希望于囤积一块土地坐等发财。
当时深圳最流行的两句话是“时间就是金钱，效率就是生命”以及”空谈误国，实干兴邦“，深圳的崛起源于实干，而非投机。
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深圳第三季大宗物业成交额同比上涨约80%，导致上涨的原因是什么？
这主要是因为很多企业在通过这种方式来降低负债，有些企业也会主动变卖自己的物业。
从某种程度上来说，大宗物业的成交率本身就比较低，成交难度也比较高。特别是对于深圳这样的城市来说，因为深圳的大宗物业的价格基本上都可以达到上亿元钱，有些大宗物业的价格甚至可以达到几十亿元，所以很难想象大宗物业的成交额会同比上涨80%，这个概念也说明很多企业的经营确实碰到了困难。
这个数据是怎么回事？
这是关于深圳的大宗物业的成交数据，在短短一个季度以内，深圳的大宗物业的成交额就同比上涨了80%左右。即便只有12笔成交额，当地的成交总额也达到了83亿元，平均每笔的交易额达到了8亿元左右。不管是对于深圳来说，对于别的一线城市来讲，能够成交一个大宗物业是非常困难的事情，这个情况也反映出了很多企业的经营危机。
这主要是因为很多企业碰到了经营困难。
对于很多企业来说，虽然这些企业本身拥有着各种大宗物业，但如果企业的经营本身碰到困难的话，企业就会通过交易大宗物业的方式来获得一定的资金，通过这种方式来缓解自己的现金流难题。正因如此，我们才能看到深圳的大宗物业的成交额迅速上涨，所以这个问题不仅意味着很多企业的经营碰到了困难，同时也意味着相关企业需要通过变卖资产的方式来获得一定的资金。
最后，这个现象并非是一个好事，这个现象反映出的是很多企业的经营情况，很多企业也会不得不通过变卖大宗物业的方式来降低负债压力，通过这种方式维持企业的基本运营。
与住宅销售相比较写字楼销控的难点在于
与住宅销售相比较写字楼销控的难点在于房号销控。
办公楼，多指配备现代化设施的商用办公楼。写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年Rhodes和Kan提出写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定。写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。
所谓甲级写字楼，并没有固定标准，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、长得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善：位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。喧闹、拥挤、压抑改变了智能、便捷、高效的本质。
写字楼发展情况：
当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。
截止到2006年第三季度末，中国写字楼市场最高成交价格排在前列的城市有上海、厦门、杭州、深圳、青岛、昆明等，其中2006年第三季度中国写字楼市场中，杭州以绝对的优势排在第一的位置，杭州写字楼2006年7月最高成交价格为23196元/平方米，2006年8月为35979元/平方米。
2006年9月为47833元/平方米，这说明2006年中国写字楼市场由一线城市逐渐发展到商业发达的沿海二线城市，写字楼市场的重心也在发生转移，二线城市的写字楼市场在不久的将来将会得到良好的发展。
广州东塔租金年收入
每平方米的月租金在200-400元之间。广州建筑第一高，写字楼租金第一高，同时花落东塔。那么让我们好奇的问题来了：写字楼租金与高度之间，是否存在某种关联？
一般而言，写字楼的租金通常是由建筑所在的地理位置、物业管理水平、周边产业集聚、相关配套等因素共同决定。不过，我们也发现一个非常有趣的现象，写字楼的高度，也成了租金的影响因素，高度越高，租金可能也相对较高！
第一高东塔未完工已预租
这是因为，拥有高度的建筑物更容易成为地标，所以开发商在建造时往往冲着最高端去打造，无论未来是销售也好、租赁也好，报价也比较高。比如刚刚拿下广州建筑高度和租金高度“两项第一”的广州东塔，由开发商周大福集团投资百亿打造，未来建筑内部将囊括复合型功能，其中就将提供具有国际标准的甲级写字楼。
因此东塔也敢于报高价，200-400元/平方米的月租金已经是广州CBD区域内的最高级别，但市场上仍有不少需求。据仲量联行广州商业地产部总监马炜图介绍，东塔已经完成了一、二、三期招商，约完成了35%的招商任务，很快进行第四期招商工作，而租金“会比前三期高”。
建筑高度“某种程度”影响租金
高度也是租金的影响因素？从高力国际、第一太平戴维斯和仲量联行等监测到的第三季度内天河CBD甲级写字楼的租金价格来看，建筑高度有时候确实能够“某种程度上”影响租金的高低。
在写字楼集中的珠江新城，原本的广州第一高楼、已使用的最高楼西塔，其比东塔大约矮了近百米，根据第一太平戴维斯监测的数据显示，刚刚过去的第三季度其平均成交月租金为230元/平方米，在一众高端写字楼中也属于出类拔萃的那一个，即使高价，今年以来还迎来了碧桂园、平安银行、英国驻广州领事馆等租户。
而高度排名第三的合景国际金融广场，高度为320米，第三季度租金为180-240元/平方米/月的区间内，从平均租金的角度来看略逊于西塔，不过也已经位于高位了。高度排名第四的利通广场，303米的高度与合景金融广场相差不大，而其第三季度租金区间也相差无几，为160-260元/平方米/月，均位列高租金前茅。
绝不是决定性因素
从另一个角度来看，13座位于珠江新城的高档写字楼中，高度排名靠后的广州发展中心(高度为150米)与保利克洛维一期(高度为154.8米)，其在第三季度的月租金水平分别为160-180元/平方米、120-140元/平方米，这个租金水平在13座大楼里较低。
从珠江新城的一些写字楼的数据来看，确实会有“写字楼越高，租金也越高”的感觉。不过，在天河北与体育中心两个板块内却并非如此。
只能说，写字楼的高度或许是其租金的影响因素，但绝不是决定性因素。正如我们一开始也提到，租金是各方面要素共同影响的结果，有商业地产服务机构出具报告指出，企业选择办公场所有严苛的硬性标准，集中体现在四个方面：地域和区位；周边配套；建筑硬件标准；建筑服务管理。
对比：
广州租金终于追上深圳
与相距仅100多公里、同为一线城市的深圳相比，广州写字楼的租金水平，在东塔之后才开始有追平的迹象。仅以目前已使用的甲级写字楼来看，当广州天河CBD写字楼的月租金还普遍为200多元/平方米时，深圳福田CBD里一般甲级写字楼的月租金在250-300元/平方米了，还有不少定位高端的写字楼月租金已早早突破了300元/平方米大关，如嘉里建设广场380元/平方米，卓越世纪中心是320-350元/平方米。
广州一位商业地产人士分析认为，同为已使用的地标性写字楼，目前西塔的月租也就每平方米200多元的水平，差距还是比较大。他认为，相比广州，深圳多了很多的政策利好是重要影响方面，“比如前海的注册企业，都有办公需求，而前海目前供应还太少，因此会把部分办公室需求放在其他区域”。此外，深圳福田CBD写字楼的新增供应量非常少，都是供不应求，写字楼几乎没有空置率。
交易：
今年珠江新城写字楼
成交单价高达6万元/平方米
珠江新城成熟的商务气氛及其充裕的优质物业也吸引了投资者频频出手购置办公物业。另一方面，广州市国土资源与房屋管理局数据显示，今年1至8月，全市十区一手写字楼成交面积111.3万平方米，比去年同期增加44%。
高力国际项目销售及推广部高级副董事熊薇介绍，今年前三季录得成交单价最贵的写字楼为天盈广场，其南向望江单位最高约6万元/平方米。该写字楼也是C B D唯一南向一线江景写字楼，自身配有康纳德超五星级酒店、国际知名shoppingm all等高端配套。
而今年前三季成交量最高的写字楼，除整栋成交的富力盈耀外，散售项目则要数环球都会广场，开售10个月录得签约金额28亿元，成为今年目前为止的写字楼销冠。
租赁：
低租金策略带动平均租金下行
前几个季度写字楼租金走势疲软，不过随着经济的发展，到第三季度，广州办公楼需求有轻微增长。仲量联行数据显示，今年广州唯一竣工的项目只有高德置地广场四期北塔(入市约8.2万平方米建筑面积)，并于第三季度交付使用。而截至第三季度，广州全市的办公楼总存量为380万平方米。
写字楼招商方普遍采取了低租金策略吸引租户，新交付的高德置地广场四期(北塔)就提前9个月开始预租，并以低租金策略制胜，目前已达到满租状态。同时，包括雅居乐中心、国际媒体港和周大福中心在内的一批优质写字楼预租，并在租金方面采取灵活策略，吸引了市场的普遍关注。
戴德梁行在监测写字楼租赁市场后指出，新交付物业的低租金策略带动了全市平均租金下行。受此影响，相应商圈的物业均展开了租金调整以吸引租客。总体来看，本季度核心商务区平均租金环比下降1 .3%至每月每平方米165 .0元。其中，体育中心和珠江新城商圈租金调整幅度相对较大，分别下调1.8%和1.6%。
而进入第四季度，珠江新城雅居乐中心将交付使用，为市场带来8.4万平方米的新增供应。未来两年，广州还有超过80万平方米的甲级写字楼物业计划交付，市场将面临较大的消化压力。戴德梁行预期在中短期的时间内，广州甲级写字楼租金将面临下行压力，空置率也将出现明显上升。
外企租赁需求活跃
又讯记者邓恒据高力国际最新发布的研究报告显示，前三季度广州甲级写字楼市场表现活跃，来自金融、信息科技、物流及零售贸易行业租赁需求旺盛。
据悉，外资企业租赁需求在第三季度表现活跃。以物流行业为例，季内中央政府决定进一步开放国内快递市场。广州作为华南省会城市，来自外资物流企业需求增长，如美商宏鹰国际货运已落户广州，租赁瑞安中心约640平方米。
三季度其它主要租赁成交还包括：加拿大领事馆租赁太古汇约2865平方米办公面积，某数码科技有限公司已预租东塔广州周大福中心约10552平方米，中意人寿租赁高德置地广场约2199平方米。
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