本文目录一览：
- 1、深圳明月大厦写字楼价格走势是怎样，优势有哪些？
- 2、深圳“写字楼大王”李华重建卓越
- 3、深圳新光大厦写字楼价格走势是怎样，“五证”有哪些？
- 4、深圳写字楼好卖吗
- 5、整售成主流 2019年深圳央企国企收金超300亿元
深圳明月大厦写字楼价格走势是怎样，优势有哪些？
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深圳“写字楼大王”李华重建卓越
两度配合调查后，李华又活跃起来。
“华 哥已经开始为了城市更新项目和村长吃饭了。”一位深圳地产人士惊讶于卓越集团董事长李华的高调。
李华在深圳素来以低调出名，之所以说他此次高调，是因为李华在2019年前后两次接受调查。
这轮 风波 发生在卓越集团冲击千亿元销售规模的关键时刻，李华回归正常履职后，卓越集团掀起一场高调重建。
多年前牵涉到政商关系，继而陷入刘强东桃色新闻，抑或是两度配合调查，李华和他的卓越集团都很沉默，这些沉默来源于卓越为非上市公司，外界对这家公司的“老板”和发展知之甚少。
实际上，被称为“写字楼大王”的李华和卓越集团，早已是千亿元资产规模的企业。
这家企业的沉默被最近两年职业经理人的频繁变动打破，原卓越集团联席总裁王卫锋离职，加盟同城房企力高集团，原成都万科总经理沙骥成为了新的卓越集团执行总裁，后者于2018年初加盟卓越集团任副总裁。
现年53岁的李华在1996年创立卓越集团，这个从四川内江走出来的地产大佬毕业于华南理工大学机械自动化专业，毕业后在深圳团委任职，后来任深圳市家用工业公司总经理助理、上海太平洋公司深圳办事处主任，再后来前往海南、香港掘金，直至回到内地创立卓越集团。
李华有一个年长8岁的胞兄李晓平，是中科院经济研究所硕士，1996年也“下海”跟随李华创业。目前李华为香港居民，李晓平仍然保留中国国籍。
卓越集团的公司版图架构相对简单，李华在香港设立卓越集团投资有限公司（以下简称“卓越集团”），李华控制卓越集团95%的权益，李晓平拥有剩下的5%权益。
卓越集团控制内地卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越置业”），也即外界认知中的“卓越集团”，李华为卓越置业董事长，李晓平为卓越置业副董事长兼总裁。
沙骥成为卓越置业执行总裁后，意味着李华和李晓平对他的认可。其实在沙骥之前，李华钟意的职业经理人为有过华润、龙湖、阳光城、中南置地履历的陈凯。
“陈凯的要求是李华将卓越总部搬迁至上海。”一位知情人士告诉一条君，这显然与李华的想法相差太远，最终陈凯加盟卓越一事也就“流产”了。
沙骥成为李华的“大管家”后，开始对卓越的职业经理人体系进行调整，先是引进有着中海、龙湖、融信履历的李宏耕，任卓越集团副总裁，分管上海公司、南京公司、兼任上海公司总经理；引进有着万科履历的牛伟，任职卓越集团战略运营部总经理。
新人的加盟，势必带来“老人”的职务变动，如原副总裁、卓越上海公司总经理任玲被调往掌管产业地产。任玲是跟随李华多年的老人， 199 7年加盟卓越集团，此次职务的“降级”实属罕见；再如卓越集团人力资源中心总经理王庆被调往重庆公司任总经理，取代王庆职位的是李晓平儿子李渊。
外聘的职业经理人逐步增多，虽然加大了卓越集团的曝光率， 但这家公司仍未摆脱家族企业的色彩。
在李华被调查期间，卓越集团主要由副董事长兼总裁李晓平掌舵，沙骥主管经营事物，副总裁还有创业元老王斗，主管融资和财务，王斗也是李华家族成员；从阳光城跳槽过来的副总裁陈林主管投资，还有主管深圳公司的副总裁徐春。
在沙骥和王卫锋之前，卓越集团的总裁为李晓平的妹夫张远（张远与李晓平是大学同学），后来王卫锋加入后，张远才从卓越体系内逐渐退出。李华唯一的女儿年龄尚小，李晓平的妻子肖兴萍，张远的儿子张昊，均在卓越集团体系内担任职务。
“李晓平是学数学出身的，对项目合同把关的比较严格。”一位前卓越集团职员告诉一条君，李华和李晓平其实就是卓越的两个“老板”，李晓平虽然在大方向上拥护支持李华，“但两个老板风格上还是不一样，这有时让下面的人很难做。”
“李华心底里是想找最好的职业经理人，自己可以像有些地产老板一样闲云野鹤。”上述职员表示。
卓越集团和李华的“神秘”，来源于“写字楼大王”的称号，能够在深圳福田、前海、后海各个核心地段拿下土地建设写字楼收租，同时也源于外界对卓越集团的发展历程知之甚少。
2009年，卓越集团曾冲刺香港IPO，但最终失败。2012年是卓越发展的重要节点，这一年卓越实现了100亿元销售额，清晰的提炼出住宅开发、写字楼运营、商业运营等主要业态，也初步完成了武汉、上海、重庆、长沙等城市的全国化布局。
上市未成，随后李华有如神助，在深圳“凶猛”拿地，踩对城市发展的节奏，这些让卓越集团区别于其他的民营房地产企业，迅速脱颖而出。2013年，卓越以123.7亿元的价格竞得前海深港合作区第一宗土地，创造出深圳最高总价地王，名声也变得更为响亮。
2018年，卓越集团提出三年内实现千亿元销售规模的目标，不过在宏观调控、融资收紧的背景下，卓越集团的扩张遭遇了重大挫折，继而引发裁员、收缩战线的动作。
根据第三方统计机构的数据，卓越集团2016年-2018年的销售额分别为325.1亿元、367.1亿元、553亿元。
卓越集团是非上市公司，但作为千亿资产规模的企业，融资渠道非常重要，卓越集团在内地的工商主体为卓越置业集团有限公司，卓越置业下辖深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商业”）、深圳卓越城市更新集团有限公司以及国内各个城市公司。
为了融资便利，卓越置业一直将子公司“深圳市卓越商业管理有限公司”（以下简称“卓越商业”）作为债券融资的主体，大部分写字楼、商业项目也都被装入卓越商业中。
目前，卓越商业拥有的自持收租物业有位于深圳的卓越城商场、卓越城北区写字楼、皇岗商务中心、卓越世纪中心、卓越时代 广场 一期、金地中心、后海金融中心商场、横岗中心城市花园，以及广州的地王 广场 、青岛大融城。
作为卓越目前在公开市场发行债券融资的平台，卓越商业还拥有卓越集团多数在建、且赚钱的写字楼和住宅项目，如位于深圳的卓越前海壹号、卓越前海时代 广场 、天元花园；位于上海的宝山卓越商务中心、奉贤卓越世纪中心，上海维港，以及东莞的6个项目，青岛、杭州各1个项目。
6月底公布的一份债券评级报告显示，卓越商业2016-2018年营业收入分别为 147 .61亿元、11 3.0 7亿元、 198 .47亿元，净利润为26.72亿元、213.59亿元、62.04亿元；经营性净现金流为88.34亿元、46.84亿元、32.48亿元。
与营业收入相对应的，2016-2018年，卓越商业实现销售额仅为93.74亿元、 155 .58亿元、 170 .42亿元。签约销售均价为3.84万元/平方米、4.91万元/平方米、2.63万元/平方米，这可以看出销售产品结构性出现了变化，卓越在外地城市的扩张迅猛。
2018年卓越商业 170 .42亿元的销售额与第三方机构统计的553亿元销售额相差甚远，虽然卓越商业之外，卓越置业还拥有一些新进入城市的项目。
截至2018年底，卓越商业持有的收租物业公允价值高达596.14 亿元，占资产总额的 41.05%。这些写字楼和商铺2018年为卓越商业带来近8.63亿元租金收入，其中在深圳有名的写字楼卓越世纪中心实现租金收入1.4亿元、皇岗商务中心租金收入3.12亿元、卓越城租金收入2.34亿元。
做大资产规模的同时，卓越商业的债务规模也在进一步放大。截至2018年底，卓越商业负债合计967.90亿元，较年初增长7.05%，主要系流动负债增加所致。其中流动负债463.43亿元，较年初增长11.05%；非流动负债504.47亿元，较年初增长3.62%。
卓越商业是卓越集团最为优质的平台，就有着近千亿元的债务，加上卓越集团另外几个平台，卓越集团整体债务也在千亿元以上，“高杠杆”极端考验这家公司的融资能力和现金流。
2018年，卓越商业筹资活动现金流入 485. 64 亿元，同比增长 27.99%，筹资活动现金流出 258.67 亿元，同比增长 18.01%，主要系偿债支出增加所致。这意味着，卓越集团在借新还旧的同时，也承受着巨大的融资成本。
高速发展的卓越集团不能出错，李华对优秀职业经理人的渴望可能来源于此，如果卓越的发展出现“黑天鹅”，可能剩下的应对方法便是像之前IPO失败一样，将手上价值超过500亿元的自持物业对外出售。
显然，这不是李华和卓越集团愿意面对的情况。
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深圳新光大厦写字楼价格走势是怎样，“五证”有哪些？
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新光大厦写字楼房价为64748元/平米，从区域房价和楼盘房价来看呈现增长的趋势。新光大厦写字楼周边有公园、广场，配套设施齐全，出行方便，非常适合居住。新光大厦写字楼地址：福田福田新洲新沙路10号。
新光大厦写字楼“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、新光大厦写字楼工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。购买新光大厦写字楼之前一定要先看五证是否齐全。
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深圳写字楼好卖吗
不好卖。
据资料深圳写字楼并不好卖，写字楼长期供大于求，竞争激烈，深圳写字楼平均空置率连续四个季度持续下降，为过去两年多以来的最低值。
办公楼，多指配备现代化设施的商用办公楼。写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。
整售成主流 2019年深圳央企国企收金超300亿元
1月6日，招商蛇口官方微信公众号发布消息表示，已与香江集团签署合作协议。根据协议，双方将共同开发建设深圳会展湾·展贸中心项目。深圳会展湾本身是由招商蛇口和华侨城联合开发，总体量为320万平方米，定位创新型会展产业综合体。
作为中国首个国家战略明确定义的“湾区”，粤港澳大湾区仍将保持着高速发展，继续成为全国经济发展的主要驱动力之一。无论是 写字楼 市场还是零售市场，均迎来供应高峰。
在这样情况下，2019年以招商蛇口、华侨城、华润置地、深圳控股等在内的央企、国企，为了促进销售额增加，纷纷选择整售模式。据中国 房地产 报记者统计，2019年深圳411亿元的大宗交易额中，上述4家房企的整售额就高达304.59亿元，占比超过74%。
多集中在写字楼
回顾2017年至2019年三年时间内四大一线城市的大宗交易情况，深圳在宏观经济一般的情况下，逆势增长。第一太平戴维斯数据显示，2019年，深圳的大宗交易总金额达到411.3亿元，另外土地及旧改交易达到95亿元。
尤其是深圳大宗交易单宗规模在2019年达到25.7亿元，远超过北京、上海、广州。
查看具体成交情况可发现，2019年交易额最高的是1月出售的位于深圳市南山区的华侨城大厦，中国人寿以120亿元购入华侨城的总部大厦。成交额第二高的则是去年12月刚发生的，中信保诚以71.32亿元购入华润置地位于南山区前海片区的华润前海中心T2栋，同样也是写字楼。
2019年深圳大宗交易市场中，按照成交类型分类来看写字楼依然为主力，2019年的成交数量达10宗，商业、 公寓 及其他分别录得3宗、1宗及2宗。
高力国际数据也显示，2019年写字楼是最受投资机构欢迎的物业类型，占比高达60%。其《2019年度香港投资者问卷调查报告》还透露，香港投资者对广州、深圳的写字楼最感兴趣，分别占比25%和35%。
高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲对中国房地产报记者表示：“随着产业结构的变化，特别是第三产业比重提升，大湾区整体的投资市场将得到明显提升，使得国内外的投资机构将更加积极地寻找大湾区的房地产投资机会。我们预计深圳将会吸引更过高素质人才和企业来到深圳，深圳也将激发更多元化的投资需求。”
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿也对中国房地产报记者指出，“去年有10宗大宗交易来自写字楼，因为写字楼运营起来容易产生现金流。深圳较于北京、上海的投资市场仍有一定的差距，尤其对于外资机构投资者而言，深圳的投资回报率较低但物业具有较高的溢价空间。”
事实上，深圳甲级写字楼正处于供大于求的局面。第一太平戴维斯数据显示，2019年累计新增供应面积同比扩大近五成，至107.7万平方米，推动全市总存量同比上升17.7%，至715.6万平方米。
虽然深圳房地产市场整体回暖，刚性需求和改善性需求释放以及 新房 供应量的显著上升，深圳住宅成交活跃，但是公寓类产品购买后5年不可出售的政策效果持续，加上入市量大幅上涨，市场未跟随住宅市场回暖，去化缓慢。而写字楼空置率也大幅上涨超过20%。整售成为了房企加紧去化的主要模式。
房企通过整售快速回笼资金
对于房企来说，整售成为其完成商办销售目标的主要渠道。中国房地产报记者查看去年大宗交易的成交情况，发现大本营在深圳的央企和国企尤其偏爱整售。
具体来看，华侨城以130亿元领跑所有房企，华润置地以71.32亿元紧随其后，而招商蛇口则成交了5宗达到70.73亿元，深圳控股则以32.54亿元位列第四。
吴睿对中国房地产报记者直言，“深圳房企现在要达到150亿元销售额才能在前列，所以很多房企进行整售。”
据华润置地华南大区深圳公司披露，其超额完成2019年全年目标，实现签约256亿元。华润置地单单凭借着华润前海中心T2写字楼就收金71.32亿元，上述项目贡献了27.86%。
无独有偶，深圳控股去年上半年推动了泰然立城项目通过大宗交易成交近25亿元，拉动了其上半年实现合同销售额64.36亿元，同比上涨约49.4%。其在8月底业绩会上也直言，下半年深圳泰富广场也考虑大宗交易，正接洽多家客户。
此外，对于房企来说，整售模式也能加快项目流转，尤其是商办物业作为重资产项目，销售情况往往不如住宅。
华侨城去年以120亿元出售总部大厦拉开了深圳大宗交易的帷幕，其2019年经营计划中明确将加快回款和项目周转去化列为头号重任, “对于部分货值高、去化慢的项目，积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。”
同样的深圳控股手上，截至2019年6月30日，住宅类型为47%，商业类型为53%。占比较大的商业，为了不拖累销售，不得不选择大宗交易来促进成交。大宗交易占比销售达到38%。
深圳控股董事会主席吕华去年3月业绩会上曾对中国房地产报记者解释称：“大宗交易出售价格没有和普通散售市场价格差别很大，我们是可以接受的。住宅市场回暖明显，写字楼则是市场过剩。而且写字楼价值高，大宗交易是销售渠道，有很多优势，我们一直在寻找好的机会。”
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